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网络信誉赌场网址体育滚球NO.1,视讯真人,电子游艺,大额快速存取款,24小时美女客服在线服务,赶快进来游戏!〔13〕 吕景里著:《恒隆决续发展地铁港岛线物业》,载香港《经济一周》1985年7月8日,第6页。可惜,好景不长。1973年3月恒生指数攀升至1 774.96的历史性高位后即急转直下,当时股市早已脱离客观经济情况,潜伏严重危机,股市暴跌的导火线是发现假股票,而最早发现的假股票就是合和。合和即被证券交易所勒令停牌以便调查。期间,合和持有25%股权的保利建筑公司宣布破产清盘,令合和遭受损失,故合和复牌后股价一泻不止。1974年底,合和股价跌至0.65元,比最高位时下跌97%。遭此打击,1974年度合和纯利仅2 179万元,大幅下跌六成四,以后各年度虽逐步回升,但直至1979年才超越1973年度水平。这一时期,合和侧重于地产发展,相继完成了协威园、康丽园、东威大厦、山光苑、云景台、荃湾花园、健威花园、德福花园等多处物业。地产市道崩溃,首当其冲的自然是地价。1982年,香港地价普遍下跌40%至60%不等,跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。九龙湾工业用地的售价,按楼面面积计算,从1980年12月每方尺360元的最高水平,跌至1982年10月的每方尺25元,跌幅高达93%。港岛南湾道一带的高级住宅用地,亦从1980年9月每方尺1 502元的最高水平,跌至1982年5月的每方尺540元,跌幅为60%。地价大跌,导致港府财政收入大减,1982/1983年度港府财政收支即出现39.35亿元赤字;售地收入占政府财政收入的比重,亦从1980/1981年度的35%,降至1981/1982年度的29%,及1982/1983年度的15%。

1972年,香港海底隧道通车后,铜锣湾也逐渐成为繁华的商业区,区内开始兴建写字楼,其中最瞩目的是置地在该区的发展。铜锣湾原本就是置地母公司怡和在香港的发源地,1972年置地吞并牛奶公司后,获得铜锣湾大片土地。从1970年起,置地就开始在该区发展高级商业楼宇,包括怡东酒店、会议中心、世界贸易中心等。1978年,置地更是斥资1亿元在铜锣湾一幅面积达5.3万方尺的地盘上兴建温莎公爵大厦,该大厦楼高41层,建筑面积逾81万方尺,可供租用面积60万方尺,是区内最庞大的商业大厦。从楼顶远眺,维多利亚公园及海港景色一览无遗。在社会舆论的压力下,港府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施,内容包括规定临时订金为楼价的5%、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位、禁止使用授权书登记、设立抽签拣楼程序等。措施推出后,售楼程序虽已好转,但炒风并未受到明显压抑,楼价继续急升。同年12月,港府再推出6项打击炒楼措施,包括向买卖楼花者征收楼价2.75%的印花税、禁止内部转让楼花,登记买楼需交本票,以及促使银行按揭贷款最高比率从过去的9成降低到7成。香港特别行政区政府成立后,从1985年起一直执行的中英联合声明附件三所规定的有关每年新批土地不超过50公顷的限制,即时废除。7月中旬,特区政府规划环境地政局宣布了新的土地政策:网络信誉赌场网址1973年,大昌地产还和英资太古洋行合作,联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,当时太古集团刚涉足地产业,试图借助大昌的经验发展规模庞大的太古船坞。后来,太古集团也觉得没有必要让大昌地产分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权。大昌两次与英资洋行的合作都半途夭折。后来大昌又和希慎合作,兴建希慎大厦及礼顿中心,1981年9月,利氏家族组成希慎兴业在香港上市,大昌变成持有小量股票的小股东,也不成气候。大昌地产这种经营方式,虽不致吃大亏,但却失去大事扩展的良机。

网络信誉赌场网址恒隆创办于1960年,创办人陈曾熙(1923~1986年),原籍广东台山。陈曾熙战前曾留学日本,攻读土木工程学,回港后在永隆银行任职,担任外汇、楼宇按揭业务,认识到香港地产业的潜力。50年代初,陈曾熙离开永隆银行,与友人合伙创办大隆地产,开始涉足地产业。其弟陈曾寿早年毕业于上海复旦大学,曾在婆罗洲一带经营建筑生意,回港后协助兄长承包建筑工程,生意逐渐做大。1978年,恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方尺土地,计划兴建淘大花园。其后,恒隆以每股9.65元收购淘大75.6%股权,使之成为恒隆的附属公司,以便进一步开拓淘大尚未开发的土地资源。淘大花园最后分四期发展,可提供4 800个住宅单位和部分商场,总投资达9.4亿元。总体而言,未来地产业的发展很有可能是平稳推进,正如长实集团主席李嘉诚在2000年初所说:“事实上,楼价现已稳定下来,经济好转,楼市就会一步步好起来。楼市随经济发展,向好是正常,但我向来强调,楼价大上大落,对任何人都是不好,最好是跟随通胀平稳发展,市民可以负担,发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节,香港的竞争力必定受到削弱,整个社会都会有问题。以目前的楼价水平,是有一个安定的基础了,这是处于通缩阶段的情况。当经济发展重现通胀时,楼市也必然是向上发展。展望前景,可以乐观。”

1997年香港回归后,新成立的特区政府提出“八万五”的建屋目标,用意是要增加房屋供应,实现地产市场的“软着陆”。然而,一场亚洲金融风暴袭来,股市连番暴跌,地产泡沫破灭,香港地产业的发展深受重创,市场的供求也逐步恢复平衡,“八万五”的目标因而受到了质疑。展望前景,未来一段时期内,地产业似乎难以再出现90年代中期的那种异常繁荣的情景,然而,由于地产业在香港经济中所处的特殊地位,市场价格的持续大幅下跌,并不符合香港经济和市民的利益。也正是基于这点,行政长官董建华表示已于1998年将“八万五”的建屋目标搁置。利舞台的重建计划始于1991年3月,希慎斥资4.5亿元向大股东利氏家族购入波斯富街99号利舞台地皮。利舞台落成于1925年,整个建筑沿用19世纪末法国和意大利式歌剧院的设计,外西内中,里面的穹窿圆顶,绘有饰以金箔的九条金龙,舞台顶层精雕着丹凤朝阳,下层为二龙争珠,极尽豪华瑰丽。两旁对联分为:“利擅东南万国衣冠临胜地,舞征韶頀满台箫管奏钧天。”当中拥有能旋转360度的自动转景舞台,是当年香港最豪华的剧院。然而,经历了66载灿烂风华的利舞台终于未能阻挡香港地产大潮,1991年希慎斥资8.5亿元拆卸重建利舞台,计划建成一幢日本银座式的戏院和购物商场。重建后的利舞台于1995年落成,成为毗邻时代广场的另一高级购物娱乐中心。该物业70%股权属希慎兴业,另外30%权益由先施公司购入。地产业对香港经济的各个主要行业都有重要影响。与地产业关系最密切的是建筑业,地产业兴旺必然带动建筑业的繁荣,而地产业的调整则首先影响建筑业的发展。如20世纪70年代中到80年代初,香港地产业持续兴旺,使建筑业也相应出现了长达8年的繁荣期,建筑开支从1975年的39.96亿元增加到1982年的247.87亿元,7年间增幅达5.2倍。然而,1982至1984年间地产业衰退,使建筑业陷入困境,开工地盘大幅减少,政府工程也因财政困难而收缩。1984年成为该业10年间首次出现衰退的年份。踏入过渡时期以后,地产市道复苏,建筑业再次获得迅速发展。1997年,建筑业的生产总值达731.39亿元,比1985年的120.38亿元增长了6倍。由此可见地产业与建筑业关系之密切。网络信誉赌场网址地价大跌带动楼价、租金大幅下挫。1982年,住宅楼价普遍比高峰时期下跌3成至4成,如北角住宅楼价就从1981年底每方尺1 067元跌至1982年底的每方尺664元,跌幅达38%。中区甲级写字楼月租亦从1981年中最高峰期的每方尺28元至30元,跌至1982年底的每方尺21元至24元,跌幅约20%至25%。

(3) 地产炒风死灰复燃。1985年中以后,沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月,港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售,开盘前8天,已有大批买家,包括代人排队者、炒家和公司经纪大排长龙、日夜轮候,人数多达数百人,群情汹涌,打破了香港有史以来排队买楼时间最长的纪录。期间更有身刺纹青的黑社会分子“打尖”,险些酿成暴动,部分炒家甚至以每张5万元价格出售申请表,又出现假售楼回条。尖东区这一系列美轮美奂的商业大厦,是信和集团在香港的代表作和象征。如果说置地雄踞中环、九仓称雄尖沙咀、希慎割据铜锣湾的话,那么信和则在尖东独领风骚,“尖东地王”可谓当之无愧。正因为这样,信和地产后来亦易名为尖沙咀置业。然而,连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元,而盈利增长则大幅放缓,截至1990年6月的年度盈利仅得11.2亿元,比上年度减少近10%,主要原因是所收购的项目,大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期,新世界发展逐渐陷入低潮,其股价亦被抛离大市。豪宅楼价的飙升亦带动了整体物业市场。1997年初,新鸿基地产推出将军澳东港城首批304个住宅单位,在3日内竟获27 132个登记,打破新楼盘登记有史以来的最高纪录,超额登记88.2倍,冻结市场资金94.96亿元。在写字楼方面,1996年11月,地产商希慎兴业以36.4亿元向华人置业购入中区优质写字楼娱乐行,创下每方尺楼价17 000元的纪录。1997年中,位于金钟的远东金融中心楼价每方尺升至17 500元,比1996年同期大幅上升6成以上。

随着地产市道的崩溃,首当其冲的是那些采取冒进投资策略的地产公司,其中包括恒隆、鹰君等新兴地产集团,以及老牌地产公司的置地,部分甚至遭受灭顶之灾,令人瞩目的有嘉年地产、益大投资、佳宁置业等等。美孚新邨还在区内各幢住宅之间设立花园平台,不但解决从前人车争路的纷乱,而且也为居民提供了一个休憩的场所。美孚新邨八期的各平台花园上均有名家设计的造型。首期美新园入口处,是一幅由意大利名家设计的壁画,上刻一条栩栩如生的龙及美孚之灯,配以一座喷泉,清丽可人。第二期平台设有一喷水池,池上建有一个以青铜和不锈钢铸的圆球,上面铸有十二生肖图。第三期九如台把各式陶瓷和不锈钢制成的鱼放在人工湖上,衬以彩灯,独具特色。第四期飞马广场设有一匹以不锈钢管制成的飞马,昂首阔步,意欲腾空千里,而飞马正是美孚的标志。此外,美孚其余各期均有不同造型,构成“美孚八景”,为区内居民平添生活色彩。美孚企业还成立美孚新邨管理处,保安严密,每一幢楼宇均有电闸及户外对话机,护卫队员24小时巡逻,确保住客安全。外与港九各地交通网络连接,四通八达,深受住户欢迎。1994年第一季,香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节,社会上要求政府加以干预的呼声日高,1994年3月30日,港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施,并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是:这种经营集中性在香港新落成住宅市场中表现得更明显。根据香港消费者委员会在1996年7月发表的调查报告《香港私人住宅物业市场:“安得广厦千万间?”》,1991年至1994年间香港最大规模的11家地产发展商合共建成的楼宇住宅单位,占每年私人房屋单位总数的60%至80%,以住宅楼面面积计他们所占的相当于楼面总面积的63%至89%。其中,首5名地产发展商每年兴建的住宅单位约占总供应量的51%至71%,而在这51%至71%的供应量中,首3名地产发展商约占去75%。(见表5.10,5.11)〔19〕这些调查数据显示了香港新落成私人住宅楼宇市场的高度集中性。

刺激地产业蓬勃发展的还有一个重要因素: 中国政治、经济形势的转变。1976年,中国一举粉碎了“四人帮”,结束了为期10年的“文革”动乱,并开始推行四个现代化计划。1979年,邓小平复出,中共召开十一届三中全会,决定将工作重心转移到经济建设的轨道上,并推行举世瞩目的改革开放路线。其后,广东、福建两省在毗邻港澳的深圳、珠海、汕头和厦门设立4个经济特区,吸引外资,香港与内地的经贸联系因而获得全面性的发展。香港顿时成为中国内地与国际经济的枢纽和桥梁,大量外资流入,准备以香港为跳板进军内地市场。时局的骤然转变,给投资者带来极大的鼓舞,香港经济遂呈现了战后以来罕见的繁荣,1975年到1981年间,香港本地生产总值平均每年的实质增长都在10%以上。〔13〕 吕景里著:《恒隆决续发展地铁港岛线物业》,载香港《经济一周》1985年7月8日,第6页。网络信誉赌场网址据香港著名的测量行——仲量行的住宅指数计算,从1984年1月到1997年7月的13年半期间,香港住宅楼价整整上升了3倍,升幅之大令人咋舌!(见表5.6)在住宅楼价的带动下,写字楼、商铺等市场均有可观升幅。

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